Domniemanie istnienia wady nieruchomości na rynku pierwotnym i wtórnym

Domniemanie istnienia wady w nieruchomościach działa, gdy kupujący jest konsumentem, a sprzedawcą jest przedsiębiorca (np. deweloper). Zgodnie z art. 556(2) Kodeksu cywilnego, jeśli wada nieruchomości ujawni się w ciągu roku od wydania, zakłada się, że istniała ona w momencie sprzedaży, co przenosi ciężar dowodu na sprzedawcę.

Na rynku pierwotnym, gdzie nieruchomość sprzedaje deweloper, kupujący korzysta z tej ochrony. Na rynku wtórnym, gdy sprzedaż odbywa się między osobami fizycznymi, domniemanie nie działa, a kupujący musi udowodnić, że wada istniała przy zakupie, chyba że kupuje nieruchomość od przedsiębiorcy.

Jeżeli kupiłeś nieruchomość od osoby prywatnej to musisz sam udowodnić, że w momencie zakupu rzecz była wadliwa, jeżeli zaś kupiłeś rzecz od przedsiębiorcy np. dewelopera to nie musisz udowadniać, że wada nie powstała później, jeżeli wykryłeś ją w ciągu roku od wydania.

Domniemanie istnienia wady w nieruchomościach – kiedy działa, a kiedy nie?

Przy zakupie nieruchomości jednym z kluczowych zagadnień jest ochrona kupującego przed wadami ukrytymi. W polskim prawie przewidziana jest instytucja rękojmi, która obejmuje także nieruchomości. Istnieje dodatkowo specjalne domniemanie istnienia wady, które ma zastosowanie w transakcjach z udziałem konsumentów, co stanowi dodatkową ochronę. Poniżej wyjaśniamy, kiedy to domniemanie działa, a kiedy nie, ze szczególnym uwzględnieniem różnic między rynkiem pierwotnym a wtórnym nieruchomości.

Podstawy prawne

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego (art. 556-576), sprzedawca odpowiada wobec kupującego za wady fizyczne i prawne rzeczy sprzedanej w ramach rękojmi. W przypadku stwierdzenia wady fizycznej w ciągu roku od wydania rzeczy (w tym nieruchomości), prawo przewiduje domniemanie, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili wydania towaru.

Poniżej cytaty odpowiednich przepisów:

Art. 556(2) Kodeksu cywilnego: Jeżeli kupujący jest konsumentem, a wada fizyczna została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania rzeczy, domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego.

Art. 221 Kodeksu cywilnego: Za konsumenta uważa się osobę fizyczną dokonującą z przedsiębiorcą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową.

Kiedy działa domniemanie istnienia wady?

Domniemanie istnienia wady fizycznej, zgodnie z art. 556(2) KC, działa wyłącznie wtedy, gdy transakcja dotyczy sprzedaży nieruchomości przez przedsiębiorcę na rzecz konsumenta. Kluczowe elementy to:

• Konsument – zgodnie z definicją zawartą w art. 221 Kodeksu cywilnego, konsumentem jest osoba fizyczna dokonująca czynności prawnej (np. zakupu nieruchomości) z przedsiębiorcą, a czynność ta nie jest bezpośrednio związana z działalnością gospodarczą lub zawodową tej osoby.

• Przedsiębiorca – w kontekście rynku nieruchomości najczęściej będzie to deweloper, firma budowlana lub inny podmiot sprzedający nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Jeśli w takim układzie kupujący stwierdzi wadę nieruchomości w ciągu roku od momentu wydania, to prawo zakłada, że wada lub jej przyczyna istniała już w momencie wydania rzeczy. W takiej sytuacji sprzedawca (np. deweloper) musi udowodnić, że wada powstała z winy kupującego lub z innego powodu, który powstał po wydaniu nieruchomości, np. w wyniku niewłaściwej eksploatacji.

Rynek pierwotny – główny obszar działania domniemania

Domniemanie istnienia wady działa przede wszystkim na rynku pierwotnym, gdzie sprzedaż nieruchomości odbywa się bezpośrednio od dewelopera lub firmy budowlanej. Jest to standardowa sytuacja, w której kupujący nabywa nowo wybudowaną nieruchomość, taką jak mieszkanie, dom, czy lokal użytkowy, od przedsiębiorcy.

W takich przypadkach konsument może liczyć na silną ochronę prawną, która obejmuje zarówno możliwość zgłaszania wad nieruchomości w ramach rękojmi, jak i wspomniane domniemanie, które działa na jego korzyść w ciągu pierwszego roku od wydania nieruchomości. Dzięki temu kupujący nie musi udowadniać, że wada istniała w momencie zakupu – ciężar dowodu spoczywa na przedsiębiorcy.

Przykład: Kupujesz nowe mieszkanie od dewelopera, a po kilku miesiącach zauważasz, że na ścianach pojawiają się pęknięcia. Domniemanie istnienia wady oznacza, że to deweloper musi udowodnić, że pęknięcia nie były wynikiem wady konstrukcyjnej, lecz powstały z winy użytkownika.

Rynek wtórny – kiedy domniemanie nie działa?

Domniemanie istnienia wady nie obowiązuje w przypadku transakcji na rynku wtórnym, w których sprzedaż odbywa się między osobami prywatnymi. Na rynku wtórnym nieruchomości, sprzedaż często odbywa się między dwoma osobami fizycznymi, które nie są przedsiębiorcami. W takim przypadku nie ma ochrony konsumenckiej, w tym domniemania istnienia wady.

Gdy transakcja nie dotyczy przedsiębiorcy i konsumenta, rękojmia nadal może działać, ale to na kupującym spoczywa obowiązek udowodnienia, że wada istniała już w momencie zakupu nieruchomości. W przypadku sprzedaży między osobami prywatnymi kupujący ma więc trudniejsze zadanie dochodzenia swoich praw z tytułu wad nieruchomości.

Przykład: Kupujesz używane mieszkanie od osoby prywatnej na rynku wtórnym. Po kilku miesiącach odkrywasz problemy z instalacją elektryczną. W tej sytuacji, aby skorzystać z rękojmi, musisz udowodnić, że wada ta istniała w momencie zakupu, co może być trudne do wykazania.

Rynek wtórny a przedsiębiorca – wyjątki

Chociaż na rynku wtórnym transakcje między osobami fizycznymi są najczęstsze, to istnieją również sytuacje, w których nieruchomość na rynku wtórnym sprzedaje przedsiębiorca. Przykładem może być sprzedaż przez firmę nieruchomości, którą wcześniej wynajmowała lub użytkowała. W takim przypadku, nawet jeśli sprzedaż dotyczy rynku wtórnego, kupujący jako konsument nadal korzysta z ochrony, w tym z domniemania istnienia wady.

Przykład: Kupujesz mieszkanie, które było wcześniej użytkowane jako biuro przez firmę. Mimo że transakcja dotyczy rynku wtórnego, jako konsument nadal jesteś chroniony przepisami o rękojmi, a przedsiębiorca musi udowodnić, że wada nie istniała w momencie sprzedaży, jeśli ujawni się ona w ciągu pierwszego roku.

Podsumowanie

Domniemanie istnienia wady w nieruchomościach jest ważnym mechanizmem ochrony konsumenta, ale ma zastosowanie głównie na rynku pierwotnym oraz w przypadkach, gdy przedsiębiorca sprzedaje nieruchomość na rynku wtórnym. Chroni ono kupujących, ułatwiając dochodzenie roszczeń z tytułu wad fizycznych nieruchomości. Warto pamiętać, że na rynku wtórnym, gdy transakcja odbywa się między osobami fizycznymi, domniemanie to nie działa, a kupujący musi samodzielnie udowodnić istnienie wady w chwili zakupu.

Kupując nieruchomość, warto dokładnie rozważyć, na jakim rynku działa się transakcja oraz z kim zawiera się umowę, ponieważ wpływa to na zakres ochrony prawnej i dostępność domniemania istnienia wady.