Pomoc adwokata z Rzeszowa w sprawie o zasiedzenie

Sprawy o zasiedzenie bywają bardzo trudne, zwłaszcza gdy poprzedni właściciel nieruchomość nie żyje lub nie jest znany. Adwokat sporządzi wniosek o zasiedzenie oraz wszelkie wymagane w postępowaniu pisma. Pełnomocnik może też ustalić dane, w tym adresowe uczestników postępowania, w celu zawiadomienia ich o toczącej się sprawie, bez tego sprawa o zasiedzenie nie może otrzymać biegu.

Zasiedzenie w Rzeszowie?

W Rzeszowie i całym Województwie Podkarpackim sprawy o zasiedzenie są bardzo częste. Wiele nieruchomości nie jest użytkowana przez ich dotychczasowych właścicieli. Bardzo często wynika to też z faktu rozdrobienia udziałów w spadku. Przez wiele lat nie były przeprowadzane sprawy spadkowe i sprawy o dział spadku dlatego też władztwo nad nieruchomościami leży w rękach jednego ze spadkobierców lub osoby całkowicie obcej. Warto zadbać o swoją własność, żeby nie być jej legalnie pozbawionym przez zasiedzenie.

Posiadanie samoistne i zależne

Posiadaczem samoistnym jest taka osoba, która swoje władztwa nad rzeczą nie wywodzi ze stosunku obligacyjnego z jej właścicielem. Taka osoba posiada rzecz niejako bez podstawy prawnej, bez zgody lub też zgody i wiedzy właściciela. Posiadaczem zależnym jest natomiast osoba, która wywodzi swoje prawo od właściciela np. na podstawie umowy dzierżawy. Posiadanie takiej osoby ma wiec charakter wtórny.

Dobra i wiara w zasiedzeniu

Jak wiadomo zasiedzenie jest możliwe po upływie 30 lat posiadania samoistnego w zlej wierze i dwudziestu lat, jeżeli ta wiara jest dobra. Bardzo często Klienci źle pojmują pojęcie dobrej i złej wiary. Zdarza się, że uważają, że chodzi o to czy posiadanie miało charakter bezprawny, czy zgodny z prawem. Nic bardziej mylnego, jeżeli podstawą posiadania była umowa, np. dzierżawy to zasiedzenie jest wykluczone, gdyż było to posiadanie zależne. Dobra wiara oznacza, że posiadacz jest w błędnym, ale usprawiedliwionym przeświadczeniu, że nieruchomość stanowi jego własność. Dla przykładu osoba, która nabyła własność nieruchomości na podstawie nieważnego aktu notarialnego będzie posiadaczem w dobrej wierze, natomiast osoba która posiadała nieruchomość po wygaśnięciu stosunku dzierżawy będzie posiadaczem w złej wierze. Bardzo rzadko zdarza się, aby podstawą zasiedzenia było posiadanie w dobrej wierze, zwłaszcza w dzisiejszych czasach, gdy większość nieruchomości posiada księgi wieczyste. W przypadku ruchomości do zasiedzenia potrzebna jest dobra wiara, oznacza to, że posiadacz samoistny w złej wierze nigdy nie zasiedzi ruchomości.

Czy dzierżawca lub najemca może zasiedzieć nieruchomość?

Nie, nie może. Dzierżawca i najemca to posiadacz zależny, dlatego też bez względu jak długo osoby takie będą w posiadaniu rzeczy nie dojdzie do jej zasiedzenia. Co więcej, jeżeli nieruchomość zostanie oddana w dzierżawę nie przez właściciela, tylko posiadacza samoistnego to ten posiadacz będzie mógł ubiegać się o zasiedzenie nieruchomości. Fakt, że posiadacz zależny oddał nieruchomość w posiadanie zależne nie stanowi przesłanki do jej zasiedzenia przez dzierżawcę, wręcz przeciwnie potwierdza władztwo tego pierwszego nad rzeczą.

Zasiedzenie gospodarstwa rolnego

W aktualnym stanie prawnym nie każdy podmiot prawa może zasiedzieć nieruchomość rolną, a więc taką której powierzchnia przekracza 1 ha i jest przeznaczona do produkcji rolnej. Nabyć taką nieruchomość w drodze zasiedzenia może tylko osoba będąca rolnikiem indywidualnym lub posiadająca kwalifikację rolnicze. Przepisy ograniczające zasiedzenie nieruchomości rolnych należy ocenić krytycznie. Instytucja zasiedzenia ma na celu regulację stanu prawnego. W sytuacji, gdy posiadacz samoistny takiego gospodarstwa nie może go nabyć w drodze zasiedzenie, gdyż nie posiada określonych w ustawie cech niweczy sens instytucja zasiedzenia. Niemniej jednak nic nie stoi na przeszkodzie, aby takie kwalifikację nabyć, tym bardziej, że nie są one wygórowane. Nie trzeba posiadać kierunkowego wykształcenia rolniczego, gdyż w tym celu wystarczające jest posiadanie wykształcenia podstawowego, zawodowego lub średniego oraz wykazanie odpowiednio długiego stażu pracy w rolnictwie. W przypadku braku takich kwalifikacji bieg terminu zasiedzenia ulega przedłużenia do czasu ich nabycia. Przepisy ograniczające możliwość zasiedzenia nieruchomości rolnych obowiązują dopiero od kilku lat dlatego też orzecznictwo w przypadkach spornych ciągle się kształtuje. Niektóre kwestie do dziś nie zostały rozstrzygnięte chociaż budzą uzasadnione wątpliwości.

Zasiedzenie udziału we współwłasności

Bardzo często zdarza się, że posiadaczem samoistnym, który ubiega się o jej zasiedzenie jest spadkobierca, który posiada udział we własności tej nieruchomości. W takim przypadku, jeżeli ubiega się o zasiedzenie jego wniosek powinien obejmować tylko część nieruchomości, której nie jest właścicielem. W przypadku zasiedzenia udziału we współwłasności konieczne jest także zamanifestowanie woli posiadania samoistnego, bez udziału pozostałych współwłaścicieli. Nie dojdzie do zasiedzenia bowiem, gdy posiadasz nie wykracza poza zakres posiadania, który przysługuje współwłaścicielowi.

Dziedziczenie i zbycie posiadania zasiedzenia

Aktualny posiadacz samoistny może do okresu swojego posiadania doliczyć posiadanie swojego poprzednika. Poprzednikiem tym najczęściej jest spadkodawca. Niemniej jednak warto pamiętać, że w przypadku, gdy poprzednik prawny posiadał nieruchomość przez okres, który jest wymagany do zasiedzenia następca prawny powinien wnosić o stwierdzenie, że jego poprzednik prawny nabył nieruchomość przez zasiedzenie (np. zmarły spadkodawca), a nie doliczać jego czas posiadania samoistnego. Dla przykładu spadkodawca posiadał jako posiadacz samoistny nieruchomość od 1 stycznia 1980 r. do dnia swojej śmierci w dniu 31 grudnia 2010 r., a spadkobierca nabył to posiadanie po śmierci spadkodawcy i utrzymał do czasu złożenia wniosku o zasiedzenie w dniu 1 stycznia 2020 r. Spadkobierca powinien wnosić zatem o stwierdzenie nabycia nieruchomości przez zmarłego spadkodawcę, a nie siebie samego.

Dowody w sprawie o zasiedzenie

Samoistnym posiadacz musi wykazać, że dysponował władztwem nad rzeczą i korzystał z przysługujących mu faktycznie uprawnień. Potwierdzeniem posiadania samoistnego będą między innymi takie okoliczności jak uprawianie nieruchomości, oddanie jej w posiadanie zależne, czyli np. wydzierżawienie, zamieszkiwanie w nieruchomości, uiszczanie podatków z tytułu posiadania nieruchomości. Okoliczności te można wykazać różnymi dowodami. Najczęściej osoby ubiegające się o zasiedzenia nieruchomości powołują świadków. Najlepiej, gdy świadkiem jest osoba obca dla Wnioskodawcy, która zamieszkuje niedaleko nieruchomości objętej wnioskiem o zasiedzenie. Czasami w sprawie o zasiedzenie powoływane są bardziej nieswoiste dowody takie jak zdjęcia lotnicze potwierdzające fakt uprawiania nieruchomości rolnej.

Zasiedzenie ruchomości

Najczęściej prowadzimy sprawy dotyczące zasiedzenia nieruchomości, jednak zdarzają się postępowania o zasiedzenie ruchomości. Najczęściej w tym zakresie wnioskodawcy ubiegają się o zasiedzenie samochodów. W tym przypadku wymagany czas posiadania samoistnego jest znacznie krótszy niż w przypadku zasiedzenia nieruchomości, gdyż wynosi tylko 3 lata. Warto jednak pamiętać, że nie jest możliwe zasiedzenie przedmiotów, jeżeli osoba, która ubiega się o stwierdzenie własności nabyła posiadanie w toku przestępstwa, np. kradzieży ani w innym przypadku złej wiary.  

Zgłoszenie nabycia własności do urzędu skarbowego i ksiąg wieczystych

Stwierdzić zasiedzenie może tylko Sąd. Po uzyskaniu przez wnioskodawcę pozytywnego rozstrzygnięcia Sądu o i jego uprawomocnieniu przesyłany ono jest do Urzędu Skarbowego oraz Wydziału Ksiąg Wieczystych. Jeżeli osoba, która nabyła w ten sposób nieruchomość nie jest znajduje się w zerowej grupie podatkowej względem poprzedniego właściciela musi dokonać zgłoszenia do właściwego Naczelnika Urzędy Skarbowego i zapłacić podatek. Jeżeli zaś osoba ta jest zwolniona z podatku, to aby skorzystać ze zwolnienia wystarczy dokonać zgłoszenia. Jeżeli chodzi o księgi wieczyste to oczywiście nabywca nieruchomości musi złożyć wniosek o wpis swojego prawa własności w księgach wieczystych.

Czy zasiedzenie się opłaca?

Co do zasady tak. Jeżeli wartość nieruchomości jest dużo nabycie własności przez zasiedzenie jest bardziej opłacalne. Są jednak przypadki, gdzie wartość nieruchomości jest tak niska, że korzyść dla właściciela może być minimalna. Chodzi tutaj o bardzo małe nieruchomości, położone na wsi, których liczba właścicieli jest bardzo duża, a dane tych właścicieli nieznane. W takim przypadku koszty postępowania mogą być duże i przekraczać wartość nieruchomości.

Reprezentacja właścicieli w sprawach o zasiedzenie – adwokat z Rzeszowa

Jako adwokata mogę reprezentować nie tylko posiadacza samoistnego, który ubiega się o zasiedzenie, ale także osobę, która jest właścicielem nieruchomości, której sprawa dotyczy. Najczęściej jednak właściciele nieruchomości nie są zainteresowani lub nawet nie wiedzą o wszczęciu sprawy o zasiedzenie. Nie zawsze jednak tak jest. Czasami posiadacze wnoszę o zasiedzenie nieruchomości pomimo, iż tak naprawdę nie posiadali nad nią władztwa przez wymagany prawem czas. W takim przypadku właściciel powinien się bronić. Oczywiście to na wnioskodawcy ciąży ciężar dowodu, ale warto z ostrożności procesowej powołać w tym przypadku stosowne dowody. Przede wszystkim bieg terminu przedawnienia jest przerwany przez każdą czynność przed sądem, której celem jest odzyskanie nieruchomości. Właściciel powinien więc zawczasu zareagować, żeby nie było za późno.

Kiedy Sąd oddali wniosek o zasiedzenie?

Dużo wniosków o zasiedzenie jest oddalanych z tego powodu, że wnioskodawca nie udowodnił, że jest posiadaczem samoistnym. Bardzo często to sami wnioskodawcy w toku przesłuchania z własnej inicjatywy ujawniają obciążające je okoliczności, dla przykładu fakt zawarcia umowy dzierżawy. Bardzo często osoby takie sądzą, że zawieracie umowy, czyli „legalne korzystanie z nieruchomości” działa na ich korzyść w sprawie o zasiedzenie, a nawet powoduje, że pozostają dobrej wierze. Jeżeli posiadanie miało podstawę prawną, którą była umowa o z właścicielem lub dzierżawcą to o żadnym zasiedzeniu nie może być mowy.

Jak ustalić dane poprzednich właścicieli nieruchomości?

Jak wiadomo, we wniosku o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie należy podać dane uczestników postępowania. Uczestnikami takimi są dzierżawcy, inni posiadacze samoistni, a przede wszystkim właściciele nieruchomości. Jeżeli dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta dane właścicieli są znane. Jeżeli właściciele Ci żyją nie wystarczy podać ich dane i ustalić adres, względnie wnosić o ustanowienie dla nich kuratora dla osoby nieznanej z miejsca pobytu. Sprawa się komplikuje, jeżeli osoby te nie żyją. Wówczas konieczne jest ustalenie danych ich spadkobierców. Jeżeli osoby te zmarły wiele lat temu, czy nawet przed II Wojną Światową zadanie to może być trudne, a nawet niewykonalne. Wówczas pozostaje poszukiwanie tych spadkobierców przez ogłoszenie. Sąd zarządza ogłoszenie w ogólnopolskiej gazecie. Koszty tego ogłoszenia, które mogą wynosi kilka tysięcy złotych pokrywa wnioskodawca. Bardzo rzadko w takim przypadku zgłaszają się zainteresowani w sprawie, jednak zamieszczenie ogłoszenia jest warunkiem procedowania sprawy. Niemniej jednak ogłoszenie to duże koszty i przedłużenie postępowania o co najmniej kilka miesięcy. Ponadto ogłoszenie nie może zastąpić aktywności, w zakresie poszukiwania spadkobierców poprzednich właścicieli. Sąd zarządzi ogłoszenie wyłącznie w sytuacji, gdy rzeczywiście ustalenie danych spadkobierców nie jest możliwe.

Kontakt z adwokatem z Rzeszowa w sprawie dotyczącej zachowku

Jeżeli jesteś samoistnym posiadaczem nieruchomości nieprzerwanie od 30 lat, warto zastanowić się nad złożeniem wniosku do Sądu o stwierdzenie nabycia jej własności przez zasiedzenie. Jako adwokat specjalizuje się w sprawach zasiedzenie, dlatego mogę Cię reprezentować, między innymi w Sądzie Rejonowym w Rzeszowie. 

Telefon

adwokat Piotr Czyżyński Kancelaria adwokacka w Rzeszowie 

adres: ul. Piłsudskiego 17/5, 35-074 Rzeszów

formularz kontaktowy 

Znajdź nas na mapie